Mua bán chuyển nhượng bất động sản là một loại giao dịch dân sự phổ biến, tính chất quan trọng bới giá trị hợp đồng lớn, thủ tục phức tạp và rất dễ phát sinh tranh chấp. Vì vậy, cả bên mua và bên bán đều rất thận trọng đối với giao dịch này. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đủ điều kiện tham gia giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên đôi khi cả hai bên đều không chờ tới lúc có giấy chứng nhận thì mới thực hiện giao dịch, mà mua bán viết tay thì không có giá trị pháp lý. Để giải quyết vướng mắc này thì giao dịch thông qua hợp đồng đặt cọc là một giải pháp an toàn và hợp lý nhất. Quý vị có thể tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyến sử dụng đất sau đây:
 

Mẫu hợp đồng đặt cọc

   
Hôm nay, ngày ......... tháng ......... năm ......................, tại địa chỉ ..............................................................................., chúng tôi gồm:
 
I. BÊN ĐẶT CỌC :
Ông (bà) ........................................., sinh ngày ......................
CMND số: .......................... do Công an thành phố Hà Nội cấp ngày ...................
Hộ khẩu thường trú: ...............................................................................................
Điện thoại: .............................
 (Sau đây gọi là Bên A).
II. BÊN NHẬN ĐẶT CỌC:
Bà: ................................................; Sinh năm ...........................................;
CMND số: ......................do Công an thành phố Hà Nội cấp ngày .................
Hộ khẩu thường trú: ...................................................................
Điện thoại: .....................................
(Sau đây gọi là Bên B).
Hai Bên thống nhất ký kết Hợp đồng đặt này để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện việc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các Bên, cụ thể nội dung đặt cọc như sau:
  Bên B là chủ sở hữu nhà và chủ sử dụng đất hợp pháp đối với ngôi nhà và thửa đất tại địa chỉ: ...........................theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số .................do UBND quận .............. cấp ngày ................. cụ thể như sau:
1. Quyền sử dụng đất:
- Thửa đất số: ...............
- Tờ bản đồ số:...............
- Diện tích: ................ m2
- Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ...........m2;
+ Sử dụng chung: ..........m2
 - Địa chỉ: .....................................................
- Nguồn gốc: .......................
2. Quyền sở hữu nhà ở:
- Diện tích: ..............m2
- Số tầng: ................
- Loại nhà: ........................
Ngôi nhà và thửa đất trên đăng ký đứng tên Bên B ngày............................... theo Văn bản thỏa thuận số........................................... lập tại Phòng công chứng.......................................................................................................................
  2.1 Bên A đồng ý đặt cọc cho Bên B số tiền là: .................... đồng (Bằng chữ: ..........................................) để đảm bảo trong thời hạn 07 (bảy) ngày kể từ ngày hai Bên ký kết Hợp đồng này, hai Bên ký kết, công chứng Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ ngôi nhà và thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này với giá cả và các điều kiện được quy định tại Hợp đồng này.
2.2 Hai Bên thống nhất giá cả mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ngôi nhà và thửa đất nêu tại Hợp đồng này là ................................. đồng (Bằng chữ:.......................................................................................);
           Giá cả mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này không bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí khi tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo Hợp đồng này. Mọi khoản thuế, phí, lệ phí và các khoản chi phí khác phát sinh khác liên quan tới việc mua bán chuyển nhượng theo Hợp đồng này do Bên A có trách nhiệm thanh toán.
           2.3 Đến thời điểm các Bên ký kết Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (công chứng), dù bất cứ lý do gì làm giá cả thị trường nhà đất thay đổi thì các Bên vẫn thống nhất giá cả mua bán, chuyển nhượng cùng các điều kiện chuyển nhượng đã được các Bên thống nhất tại Hợp đồng này;
           Tại thời điểm hai Bên ký kết, công chứng Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên A có trách nhiệm thanh toán cho Bên B 100% giá trị chuyển nhượng theo thỏa thuận tại Hợp đồng này: Số tiền đặt cọc được bù trừ với số tiền thanh toán theo Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
           2.4 Trong thời hạn đặt cọc, Bên A có trách nhiệm chuẩn bị mọi giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng theo Hợp đồng này; liên hệ với Phòng/Văn phòng công chứng để soạn thảo và công chứng hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá cả và các điều kiện chuyển nhượng quy định tại Hợp đồng này; thông báo trước cho Bên B thời gian công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được ký kết, công chứng tại nơi cư trú của Bên B).            3.1 Tài sản đặt cọc:
           - Các Bên thống nhất phương thức đặt cọc là giao nhận trực tiếp, 100% giá trị tài sản đặt cọc bằng tiền mặt VNĐ.
           - Ngay tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc này, Bên A giao trực tiếp cho Bên B số tiền đặt cọc nêu tại khoản 2.1, Điều 2 của Hợp đồng này.
           3.2 Xử lý tài sản đặt cọc:
           - Trong trường hợp Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được ký kết theo sự thỏa thuận của các Bên tại Hợp đồng đặt cọc này thì số tiền đặt cọc được bù trừ nghĩa vụ thanh toán giá trị mua bán, chuyển nhượng của Bên A. Bên A phải thanh toán số tiền còn thiếu theo giá cả quy định tại Hợp đồng này tại thời điểm Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được công chứng;
           - Trong trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được ký kết theo sự thỏa thuận của các Bên tại Hợp đồng đặt cọc này thì các Bên có quyền áp dụng Điều 7 của Hợp đồng này để xử lý tài sản đặt cọc. - Bên A có quyền yêu cầu Bên B phải ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này với giá cả và các điều kiện như các Bên đã thỏa thuận tại Hợp đồng này;
- Bên A có quyền yêu cầu Bên B bàn giao nhà đất cùng toàn bộ các giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho Bên A ngay tại thời điểm Bên A thanh toán cho Bên B toàn bộ giá trị tiền mua bán, chuyển nhượng theo Hợp đồng này;
- Bên A có nghĩa vụ giao toàn bộ khoản tiền đặt cọc nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này cho Bên B ngay khi ký kết Hợp đồng này;
- Bên A có nghĩa vụ chuẩn bị hồ sơ và thủ tục để hai Bên ký kết, công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo đúng thời hạn và địa điểm đã được hai Bên thống nhất tại Hợp đồng này;
- Bên A có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B ngay khi các Bên ký kết, công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo nội dụng thỏa thuận tại Hợp đồng này;
- Bên A có nghĩa vụ nộp toàn bộ toàn bộ các khoản thuế, phí, lệ phí... và các chi phí khác (nếu có) liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng và đăng ký quyền sở hữu tài sản đứng tên Bên A.           - Bên B có quyền nhận số tiền đặt cọc nêu tại Điều 2 của Hợp đồng ngay khi ký kết Hợp đồng này;
- Bên B có quyền yêu cầu Bên A chuẩn bị thủ tục, ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Bên B theo giá cả và các điều kiện đã thống nhất tại Hợp đồng này;
- Bên B có quyền hoàn trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc cho Bên A và chấm dứt hợp đồng nếu có lý do bất khả kháng làm cho Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không được ký kết đúng thời hạn, giá cả và các điều kiện đã được các Bên thống nhất tại Hợp đồng đặt cọc này;
- Trong thời gian có hiệu lực của Hợp đồng này, Bên B không được sử dụng tài sản nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này để bán, đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp, đặt cọc, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn… hoặc bất cứ hình thức định đoạt nào khác làm ảnh hưởng đến Hợp đồng này;
- Tại thời điểm Bên A đã thanh toán cho Bên B toàn bộ giá cả mua bán, chuyển nhượng theo Hợp đồng này thì Bên B có nghĩa vụ bàn giao ngôi nhà, thửa đất cùng các giấy tờ sở hữu tài sản đối với nhà đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cho Bên A;
- Chịu phạt Hợp đồng theo Điều 7 của Hợp đồng này nếu đến thời điểm mua bán, chuyển nhượng, Bên B từ chối ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng với giá cả và các điều kiện đã được hai Bên thống nhất tại Hợp đồng này. - Bên B cam đoan mình là chủ sở hữu hợp pháp đối với toàn bộ khối tài sản là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này;
- Cho đến thời điểm ký kết Hợp đồng này, Bên B cam đoan chưa bán, đổi, tặng cho, thế chấp, đặt cọc, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn… thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cho Bên thứ ba (ngoài Bên A);
- Bên B cam đoan, tại thời điểm đặt cọc, nhà đất trên không có tranh chấp, không bị kê biên... để đảm bảo thi hành án;
- Bên B cam đoan là mình tỉnh táo, minh mẫn và hoàn toàn tự nguyện ký kết, thực hiện Hợp đồng đặt cọc này;
- Bên B cam đoan là tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc này, Bên B đã nhận số tiền đặt cọc nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này từ Bên A;
- Trước khi thời hạn đặt cọc ghi tại Điều 2 của Hợp đồng này kết thúc (ngày ……………), hai Bên phải có mặt tại địa điểm Công chứng để ký, công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng như nội dung đã thống nhất tại Hợp đồng này;
- Bên A cam đoan sẽ chuẩn bị mọi giấy tờ, thủ tục cần thiết để việc ký kết và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được thực hiện theo đúng thời gian, địa điểm nêu tại Hợp đồng này;
- Bên A cam đoan thanh toán đầy đủ tiền mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B ngay tại thời điểm hai Bên ký kết, công chứng Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Bên A có trách nhiệm thực hiện mọi thủ tục sau khi công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng và thanh toán mọi khoản thuế, phí, lệ phí… để đăng ký, sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đứng tên Bên A;
- Bên A cam đoan nhận bàn giao nhà đất từ Bên B ngay khi Bên A hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B;
- Các Bên cam đoan thực hiện đúng, đủ toàn bộ nội dung đã được thoả thuận trong Hợp đồng này. - Nếu đến thời điểm chuyển nhượng theo sự thỏa thuận tại Hợp đồng này mà Bên A không ký kết Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo giá cả và các điều kiện đã thỏa thuận thì toàn bộ số tiền đặt cọc nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này thuộc về Bên B và Bên A có trách nhiệm bồi thường mọi thiệt hại đã gây ra cho Bên B (nếu có).
- Nếu đến thời điểm chuyển nhượng theo sự thỏa thuận tại Hợp đồng này mà Bên B không đồng ý ký kết Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo giá cả và các điều kiện đã thỏa thuận thì Bên B phải hoàn trả cho Bên A toàn bộ số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc số tiền bằng với số tiền đặt cọc đã thực tế giao nhận tại Hợp đồng này.            Trường hợp có tranh chấp liên quan tới Hợp đồng này hai Bên cùng bàn bạc giải quyết bằng thương lượng. Trong trường hợp tranh chấp không giải quyết được bằng thương lượng thì một trong hai Bên có quyền yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.  - Hợp đồng này có hiệu lực kể từ khi ký kết cho đến khi mọi thủ thục chuyển nhượng được hoàn tất.
 - Trong thời gian có hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc này, nếu một trong các Bên chết thì những thừa kế của người chết phải thay người chết tiếp tục thực hiện những quyền và nghĩa vụ của Hợp đồng này cho đến khi việc chuyển nhượng được hoàn tất.
           - Hợp đồng này chỉ có thể được sửa đổi, bổ sung khi có thoả thuận bằng Văn bản của cả hai Bên.
           - Hợp đồng này gồm 09 Điều, 06 trang đánh máy, tiếng Việt và được lập thành hai (02) bản chính, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một (01) bản chính để thực hiện.
           Các Bên đã tự mình đọc lại toàn bộ nội dung Hợp đồng, cam đoan hiểu rõ toàn bộ nội dung và không có ý kiến thắc mắc gì. Các Bên ký vào từng trang và ký ghi rõ họ tên vào trang cuối trước sự chứng kiến của người làm chứng là Luật sư Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội./.
 

BÊN A

BÊN B