Help me!

Chào luật sư!
Anh tư vấn dùm em về vấn đề tách đất của cha mẹ cho con khi đất không có sổ đỏ, chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhé

• Cách đây 30 năm, bố em đi bộ đội về hưu, được chính quyền cấp cho 400m2 đất ở vùng nông thôn, cho tới bây giờ thì khu vực này vẫn chưa được cấp sổ đỏ, các gia đình đều sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng thì bố mẹ em có vượt  thêm 300m2  đất lấn sông và có mua của trưởng thôn lúc bấy giờ. Bây giờ phần đất đấy được quy vào phần đất lấn chiếm.
• Cách đây 10 năm thì bố mẹ em có tách đất cho 2 anh trai của em và phần tách của mỗi người là 200m2. Tổng 2 người là 400m2. Phần đất này được tính là đất thổ cư.
• Bây giờ em đã lập gia đình và bố mẹ em muốn tách 200m2 đất cho em để bằng 2 anh.
• Vấn đề bây giờ là gia đình em ra xã làm thủ tục tách đất thì được giải thích là theo luật hiện hành, đối với đất không có sổ đỏ thì ko tách được nữa. Muốn làm sổ đỏ thì nhà em cần đóng tiền phần đất lấn chiếm. Do bố em được cấp 400m2 đất để ở và đã chia cho 2 anh đủ 400m2 rồi nên bây giờ phần đất còn lại phải đóng phí 100% để chuyển sang đất thổ cư và làm sổ đỏ.
• Anh cho em hỏi, theo luật hiện hành có phải như vậy thật hông và có cách nào để giảm chi phí làm sổ đỏ nhất ko ạ.
• Em mong chờ tin hồi đáp từ phía anh, em xin cám ơn và hậu tạ.